GERICHTSGUTACHTEN
Befundaufnahme durch den Experten
Aus fachlichen Beweggründen fordern Bezirks- und Landesgerichte vermehrt die Unterstützung der allgemein beeideten und zertifizierten Sachverständigen ein. Beeidete Sachverständige müssen neben ihrer langjährigen Erfahrung und besonderen Sachkundigkeit auch weitere streng gehandhabte Anforderungen erfüllen, da auf Grund ihrer bedeutsamen Stellung eine starke Beeinflussung im Verfahren einhergeht.
Durch exakte Befundaufnahmen und sorgfältige Gutachten tragen das Team HALBGEBAUER seit Jahren wesentlich zu einem fairen, sowie straffen Verhandlungsablauf bei und ermöglichen für RichterInnen die fundierte Entscheidungsfindung.
MIETWERTGUTACHTEN
Ein Mietwertgutachten enthält die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnraum oder Gewerberaum. In Sonderfällen ist der Inhalt des Gutachtens die Ermittlung der Kostenmiete. Bei der Bewertung sind die mietpreisbildenden Determinanten zu berücksichtigen und zu bewerten.
Hierbei sind insbesondere zu berücksichtigen:
- bei gewerblichen Räumen die marktwirtschaftlichen Gesetze von Angebot und Nachfrage
- bei Wohnraum die vom Gesetzgeber vorgegebenen Beschränkungen
NUTZWERTGUTACHTEN
Bei der Ermittlung der Nutzwerte im sogenannten Nutzwertgutachten sind Komponenten wie beispielsweise, die Nutzfläche, der Richtnutzwert (RNW), sowie die Lage oder Belichtung ausschlaggebend. Der Nutzwert ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und Tatbeständen, welche den Wert des konkreten Wohnungsobjekts im Vergleich zu den anderen Objekten im selbigen Haus nennenswert erhöhen oder vermindern.
Diese Umstände werden dann durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche beachtet.
Für Wohnungseigentümer sind die einzelnen Nutzwerte somit erforderlich um die jeweiligen Betriebskosten, das Stimmrecht innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder die Ermittlung des Mindestanteils zu bestimmen oder zu überprüfen.
VERKEHRSWERTGUTACHTEN
Wenn im alltäglichen Sprachgebrauch vom „Grundstückswert“ oder vom „wahren und wirklichen Wert“ gesprochen wird, ist in der Regel der Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für das Wirtschafts- und Rechtsleben.
Die Definition des Verkehrswertes ist dem §194 BauGB wie folgt zu entnehmen: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Hierauf begründet sich, dass ein Verkehrswertgutachten einen Verkehrswert eines Grundstückes mittels allgemein anerkannter Wertermittlungsverfahren ermittelt.
Hierbei ist zu berücksichtigen:
- ein bestimmter Bewertungsstichtag
- der gewöhnliche Geschäftsverkehr
- die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften
- die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes
BEWEISSICHERUNG
Dokumentation des IST- Zustandes
Die fachkundige Dokumentation des IST – Zustandes von bestimmten Objekten, deren Umgebung oder Mängel wird als Beweissicherung bezeichnet. Die Erfassung der aktuellen Situation erfolgt mittels iPad und IPhone oder wenn erforderlich durch einschlägige physikalische Untersuchungen. Wir arbeiten mit der neuen Baudokumentationsoftware docu-tools® – spielend baudokumentieren. Mit diesem Werkzeug sind uns folgende Tätigkeiten ein Leichtes:
Genaue zeitliche und örtliche Erfassung aller Daten
- „Urkundsechte“ Abspeicherung
- Datenerfassung erfolgt jetzt und sofort
- Versendung von Daten direkt von der Baustelle
- Sämtliche Baustellenunterlagen in einer Hand
- Hohe Beweiskraft bei strittigen Verfahren im Baugeschäft
- Sicherheit für Bauherren und FM bei späteren Arbeiten und Installationen
Es ist sinnvoll vor einer umfangreichen Baumaßnahme eine Inaugenscheinnahme und Dokumentation, also eine Beweissicherung durch den Experten durchführen zu lassen. Durch die Aufnahme des eigenen Objektes, sowie der Nachbarobjekte kann häufig eine außergerichtliche Lösung bei Auffassungsunterschieden erfolgen. Treten während der Abwicklung des Bauvorhabens Mängel oder ungewollte Umstände auf ist ebenfalls die sachverständige Meinung erforderlich. Die Beweissicherung kann auch ausgedehnt werden. Beispielsweise können aufgetretene sichtbare Schäden fotografisch dokumentiert und zusätzlich mit Gipsmarken oder Rissmonitoren während der Bauzeit beobachtet werden. Somit wird ermöglicht nach Abschluss der Baumaßnahme eventuelle Veränderungen an den Nachbargebäuden dem Verursacher zuzuordnen. Durch eine derartige Beweissicherung können ungerechtfertigte Schadenersatzforderungen vermieden werden.
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
Verkehrswert als Bewertungsgröße
Die in Bewertungsgutachten ermittelten Liegenschaftswerte stellen wichtige Entscheidungshilfen in den rechtlichen, wirtschaftlichen oder privaten Bereichen dar. Dafür werden bestimmte Größen, wie der sogenannte Verkehrswert ermittelt.
Definition laut Liegenschaftsbewertungsgesetz:
Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Als Verkehrswert wird somit jener Betrag definiert, welcher zum Ermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlich vorherrschenden Eigenschaften, der sonstigen Beschaffung und der Lage der Liegenschaft ohne Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse, bei Veräußerung erzielt werden würde.
Für das Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Liegenschaft werden gegenwärtig drei Wertermittlungsverfahren angewendet:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Vom Team HALBGEBAUER erstellten Gutachten enthalten umfangreiche Beschreibungen aller nötigen Umstände, sowie eine vor Ort erstellte Fotodokumentation und Beweissicherung.